Immobilie erben: Grundbuch, Verkauf und Steuer

Mit dem Tod geht das Eigentum an einer Immobilie unmittelbar auf die Erben über (§ 1922 BGB). Sie werden also schon Eigentümer, bevor irgendetwas im Grundbuch geändert wurde.

Trotzdem stimmt das Grundbuch jetzt nicht mehr: Dort steht noch die verstorbene Person. Damit der tatsächliche Eigentümer eingetragen ist, muss das Grundbuch berichtigt werden.

Für die Berichtigung verlangt das Grundbuchamt einen Erbnachweis. Das ist ein Erbschein oder — bei einem notariellen Testament beziehungsweise Erbvertrag — die Verfügung zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dafür in der Regel nicht aus.

Wichtig ist die Frist für die Gebührenfreiheit: Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie in der Regel gebührenfrei. Danach können Gebühren anfallen. Den Antrag stellen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

Erben mehrere Personen, gehört die Immobilie zunächst allen gemeinsam als Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Niemandem gehört ein bestimmter Teil des Hauses allein — Entscheidungen wie Verkauf oder Vermietung müssen die Erben in der Regel gemeinsam treffen.

Lässt sich keine Einigung erzielen, gibt es mehrere Wege, etwa die Auszahlung einzelner Miterben oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt stark vom Einzelfall ab; eine rechtliche Bewertung dürfen wir nicht übernehmen.

Für die Erbschaftsteuer kann es eine Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim geben, etwa zugunsten des Ehepartners oder der Kinder — unter bestimmten Voraussetzungen wie der weiteren Selbstnutzung (§ 13 ErbStG). Ob diese Befreiung im konkreten Fall greift, ist eine steuerliche Einzelfrage.

Beim Verkauf ist die sogenannte Spekulationsfrist von Bedeutung: Ein Veräußerungsgewinn kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen — wobei beim Erben die Haltezeit der verstorbenen Person mitzählen kann. Bei reiner Selbstnutzung gelten Ausnahmen. Diese Fragen klären eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater. Wir erbringen keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Grundbuchberichtigung stellt Ihnen Erbly eine passende Schreiben-Vorlage bereit.